Вопрос Чепуштановой Е.М., г. Новоалтайск: Сдали документы на продажу дома и земельного участка. Но регистрацию приостановили по причине пересечения моего земельного участка с соседним. Каким образом разрешить споры об определении границ земельного участка и избежать при этом потери времени?
Согласно пункту 20 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», наличие пересечения границ земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление гражданина, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), является основанием для приостановления государственной регистрации. При этом действующим законодательством пределы пересечения границ земельных участков с границами других земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, не установлены.
Согласно статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок – этонедвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. И именно описание местоположения границ земельных участков является одним из основных сведений, позволяющих определить земельный участок, в качестве индивидуально определенной вещи.
Границы земельного участка – это линии, определяющие пределы земельного участка. Устанавливаются на местности (в натуре) и фиксируются в документах установленной формы (планы, чертежи границ).
Если возникли споры об определении границ земельного участка, то данный спор можно решить путем проведения межевания земельного участка.
Межевание земельного участка – проведение кадастровых работ кадастровым инженером, в результате которых устанавливаются границы земельного участка на местности (определяются координаты характерных точек границ земельного участка).
Кадастровый инженер должен являться членом саморегулируемой организации (сведения обо всех кадастровых инженерах размещены на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru). Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план. За достоверность сведений в межевом плане кадастровый инженер несет не только административную, но и уголовную ответственность.
Межевой план необходимо представить в любой близлежащий офис многофункционального центра (МФЦ) вместе с заявлением о внесении сведений о границах земельного участка в единый государственный реестр недвижимости.
Обязательным приложением межевого плана является Акт согласования границ с соседями. Если имеется спор по границам с соседями, то такой спор решается в судебном порядке с проведением дорогостоящей экспертизой.
В случае установления границ земельных участков в судебном порядке после вступления решения суда в законную силу нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подается вместе с межевым планом в орган регистрации прав.
Что делать, если в ЕГРН выявлены сведения о земельных участках, содержащих реестровые ошибки?
Реестровая ошибка – это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной допущена кадастровым инженером при межевании земельного участка, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.
В этом случае для исправления реестровой ошибки правообладателю земельного участка необходимо подать соответствующее заявление в орган регистрации прав, обратившись лично в МФЦ, посредством почтового обращения, либо в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования.
Законом предусмотрены три варианта исправления реестровых ошибок:
– путем формирования межевого плана (для формирования межевого плана кадастровому инженеру необходимо приложить документы, подтверждающие факт наличия такой ошибки, а также в разделе «Заключение кадастрового инженера» следует обосновать наличие такой ошибки);
– в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕРГН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия);
– на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).
В заключение отметим, также, что к требованиям об исправлении реестровых ошибок не применяется срок исковой давности, так как, заявляя указанные требования, истцы, как правило, фактически владеют своим земельным участком, несмотря на выявленную реестровую ошибку.
Устинова Светлана, ведущий специалист – эксперт Межмуниципального Новоалтайского отдела Управления Росреестра По Алтайскому краю
